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新华财经上海6月6日电（谈瑞、王骋）近期“批量抄底‘老破小’收租”“房东电话被打爆”等相关楼市传闻持续发酵。新华财经实地走访上海徐汇乐山片区发现，二手房结构性复苏态势持续，但专家建议参与者仍需重点考量流动性等因素。
行业监测数据显示，过去一年，徐汇区的二手房价格表现仅略逊色于黄浦区，房价抗跌韧性位居上海各区前列。乐山片区地处徐家汇西侧，毗邻上海交通大学和徐家汇中心，是徐家汇街道大型老旧片区，汇集乐山一至九村、番禺小区、虹二小区等大批建于上世纪80年代的棚改住宅，部分房源房龄已逾40年。新华财经走访乐山八九村等社区看到，多数楼栋完成美丽家园改造，不少多层楼房已加装电梯并正常使用，小区内不时便会遇到经纪人带客户看房。
图为徐汇乐山片区的乐山八九村。谈瑞摄
市场“变”在哪里
“我们门店今年以来300万元以下二手房的成交量，同比去年增长了10%-20%左右。”上海链家乐山总店负责人秦浩介绍，近期刚需房源成交节奏明显提速，此前房源挂牌平均需要两至三个月才能完成去化，当前成交周期已经压缩到一至两个月。
而针对不少低总价小户型“挂牌即迅速成交”的说法，他坦言该现象仅限于少数性价比突出的特价房源，绝大多数房源依旧遵循正常交易节奏，成交快慢关键仍在于房源自身的性价比。
价格层面，“止跌了是肯定的”。秦浩认为，片区内二手房价格已经结束下跌走势并实现小幅度回升，二手房源挂牌价普遍较去年上调，业主对后市信心有所提振，议价心态发生明显转变，大幅让价的意愿显著减弱。目前整体议价空间仍稳定在5%上下，但受挂牌价格抬升带动，刚需房源实际成交价同步缓步上行。
市场变化直观体现在带看与购房行为上。据介绍，该门店经纪人的人均月带看量已从去年的8-9组增至10-11组。市场也出现了新变化，去年置业者大多紧盯低价、择优捡漏，如今洼地房源基本出清，购房者不再单纯以价格为导向，转而横向多套对比，综合考量房屋品质、配套与保值能力。与之对应的是经纪人的工作重心也有所侧重，“更多是跟客户分析市场情况和每套房子的利弊。”
从客源画像来看，在该门店咨询总价300万元左右房源的意向购房者，多以30至40岁中青年为主，八成买家购房瞄准片区内的优质教育资源；仅有一成至两成的客户是出于投资需求，希望依托片区密集地铁线路带来的活跃租赁市场、1.5%-2%的租金回报率布局房产。
整体来看，秦浩认为，片区二手房市场止跌回稳，但暂时未出现较大幅度提价，行情以平稳保值、立足房源自身性价比为主。
刚需托底上海二手房结构性回暖
从徐汇乐山片区放眼上海全市，刚需小户型正成为本轮二手房行情的核心支撑，市场呈现总量稳步抬升、成交向低总价集聚、行情结构性分化的特征。
据上海链家披露的数据，今年1-5月，上海二手房累计成交12万套，同比上涨11%，成交结构持续向刚需倾斜，总价300万元以内房源成交占比由去年的52%提升至57%。尤其是今年3月，“沪七条”新政落地后刚需集中入市，该价位段成交占比曾一度冲高至60%。从存量供给来看，当前上海二手房可售房源中，300万元以下房源占比达42%，供给仍然较为充足。
“本轮行情主要得益于购房门槛下调与前期低价房源的集中释放，中低端及高性价比房源短期成交显著提速。”行业机构城市测量师行表示，5月上海二手房需求规模与4月基本持平，一改往年旺季过后需求快速回落的惯例。配套成熟、成交活跃的300万元以下总价段市场均价已现小幅回升，存量去化良好的小区挂牌价同步上调。
城市测量师行认为，近期受购房意愿回暖影响，需求总量稳中有升，较多落户刚需、外来自住需求集中释放，300万元以下低总价小户型成交主力地位稳固。刚需买家经过前期价格回调，普遍认可当前房价已接近底部区间，看房周期缩短，决策提速；同时刚需改善群体通过“卖小买大”激活置换链条，以大场板块为代表，类似现象集中的相关区域均价企稳回升。
按需筛选流动性考量应为重中之重
那么，对于有意参与“老破小”这轮“量价齐升”行情的购房者，有哪些值得考虑的因素？
“核心城区老旧住宅是刚需低价房源主体，配套成熟、自住通勤便捷，加之上海目前大力支持老旧小区改造，居住条件持续改善，同时凭借区位优势坐拥可观租售收益。”上海链家研究院负责人李根肯定了这类优质房产的投资价值，但他同时也提示，随着置业观念升级，优质品质房源愈发受青睐，部分老旧住宅的流动性短板或将成为长期痛点。
结合一线实践经验，秦浩表示，在标的选择上，优质房源有三大加分指标，即经过美丽家园综合改造、楼栋加装电梯、距离地铁五百米范围内，这类房源在流通性和出租收益上具备明显优势。与之相对，购房者需要重点规避房屋屋面漏水、遗留户口无法迁出、房源存在不良历史记录等隐患，这类问题不仅影响正常居住，后续转手也容易产生纠纷。
业内观点也认为，购房者不应将“老破小”视作快速增值标的，多数普通“老破小”难以实现房价大幅上涨，盲目加杠杆入场容易陷入收益陷阱。现实中部分房源会出现租金收入难以抵消房产贬值的窘境，同时房屋维保、空置损耗、相关税费等隐性成本也会不断压缩收益空间，加之部分高龄房源贷款受限，后期出手易遭遇流动性等难题。
对此，业内专家建议有意入手“老破小”的购房者，应尽量满足全款或低杠杆投入、月供不超租金七成、核心区位临地铁、净租售比达到4%、房龄30年内可正常办理按揭等条件，如条件不足还需谨慎。
（文章来源：新华财经）
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